Si un exemplaire du mandat n’est pas remis au mandant, la clause d’exclusivité ou pénale ne pourra pas s’appliquer.

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Si un exemplaire du mandat n’est pas remis au mandant, la clause d’exclusivité ou pénale ne pourra pas s’appliquer.

Un agent immobilier s’est vu confier un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros.

Des conjoints ont signé avec l’agent immobilier un mandat de recherche concernant ce bien, qui les engageait à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

Le couple ayant acquis la maison par l’entremise d’un autre intermédiaire, l’agent immobilier les a assignés, en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale.

Cependant la cour d’appel a jugé qu’il n’y avait pas lieu à application de la clause pénale et rejette sa demande en paiement.

Or, d’après ce dernier, un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties avait bien été établi en double exemplaire.

Mais les juges ont toutefois retenu qu’il ne rapportait pas la preuve de la remise de l’un de ces exemplaires au mandant.

Réponse de la Haute Juridiction

La Cour de cassation reprend le raisonnement suivi par les juges du fond.

Selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

En cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant. A défaut, la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer.

Cass. civ. 16 juin 2021, 19-24.526

PB Avocats

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