Incendie dans les locaux loués : les conséquences sur le bail commercialL’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. »

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation est venue apporter des précisions en cas d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée.

Les faits

Un incendie est survenu dans des locaux à usage commercial. Le bailleur, à la suite de cet incendie a notifié au locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, puis l’a assigné en constatation de cette résiliation. Ce dernier a alors sollicité reconventionnellement la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état.

La Cour d’appel donne raison au locataire et condamne le bailleur à exécuter des travaux. Elle avait retenu qu’à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit ne peut être constatée et que, le bail se poursuivant, le bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état.

Décision de la Cour de Cassation

Les Hauts magistrats contestent cette décision au motif que la Cour d’appel avait relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail.

Les juges ont estimé que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».

Cass. 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-11439

PB Avocats