L’obligation d’investigation de l’agent immobilierUn agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire. Il a une obligation  d’information et de vérification. Il doit notamment vérifier le titre de propriété du vendeur mais également les caractéristiques du bien. Il peut voir sa responsabilité engagée, s’il commet une faute par des investigations insuffisantes, comme vient de le rappeler la Première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt récent.

Rappel des faits

Par acte sous seing privé établi avec le concours d’un agent immobilier, un couple a conclu une promesse de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Ces derniers ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l’agent immobilier. Par la suite, ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance que par la lecture du projet d’acte, soit après l’expiration du délai de rétractation.

Ils ont alors assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation.

La cour d’appel condamne l’agent immobilier à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice.

La nécessité d’informer les acquéreurs

Or d’après celui-ci, il n’avait pas à pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules alors qu’il était en possession d’un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il était fondé à se fier en l’absence d’indices lui permettant de suspecter le caractère erroné.

De plus, selon l’agent immobilier, les acquéreurs ne l’avaient pas informé avant la vente de leur volonté d’acquérir un immeuble n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée. Il n’avait donc pas, toujours selon lui à se livrer à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l’absence de toute infestation par le mérule.

Défaut d’information et responsabilité de l’agent immobilier

La haute juridiction n’est pas de cet avis et confirme la décision de la cour d’appel. Il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule.

Cass. Civ. I°. 14 novembre 2019.N° 18-21.971

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