Vente d'un immeuble louéSuite à la vente d’un immeuble dans lequel des travaux devaient être réalisés par le vendeur pour le rendre conforme à son usage, le nouveau propriétaire est tenu, envers le locataire, d’effectuer ces travaux.

La Cour de cassation a statué récemment sur ce point concernant un immeuble à usage commercial et d’habitation.

L’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien pèse…

Un bailleur commercial est condamné en justice à effectuer des travaux sur l’immeuble loué afin de le rendre conforme à son usage. Au cours de l’instance, l’immeuble est saisi et vendu aux enchères publiques. Le locataire demande alors au juge de condamner le nouveau propriétaire à réaliser les travaux.

L’acquéreur de l’immeuble s’y oppose, au motif que « le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait ». Par conséquent, il estime qu’il appartient exclusivement au vendeur de financer les travaux jugés nécessaires alors qu’il était propriétaire.

… sur le nouveau propriétaire de l’immeuble loué

Sans succès. Il est vrai que le vendeur n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient déjà requis avant la vente. Pour autant, les hauts magistrats considèrent que, à compter de l’acquisition de l’immeuble, le nouveau propriétaire, cessionnaire du bail, est tenu envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué.

Cette condamnation du nouveau propriétaire à réaliser les travaux auxquels l’ancien n’a pas procédé s’explique par le transfert de contrat qui va de pair avec l’acquisition d’un immeuble. En effet, le nouveau propriétaire devient, par l’effet de ce changement de contractant, bailleur à l’égard du locataire : il est donc débiteur des obligations qui incombent au bailleur à l’égard du locataire et notamment de l’obligation de délivrance conforme attachée au contrat de bail.

La charge de ces travaux est donc naturellement transmise, à compter de la vente, au nouveau propriétaire, comme le bail lui-même (c. civ. art. 1743).

Ainsi, en pratique, le nouveau propriétaire peut être condamné solidairement avec l’ancien à financer ces travaux. Le locataire peut donc s’adresser aux deux bailleurs successifs. En revanche, après réalisation des travaux, le nouveau bailleur devrait pouvoir obtenir remboursement de l’ancien, sauf clause contraire de l’acte de vente de l’immeuble.

Cass. civ., 3e ch., 21 février 2019, n° 18-11553

Marie LE GARGASSON
Elève Avocat