Responsabilité pénale du bailleurL’exécution de travaux ou de constructions en méconnaissance des règles d’urbanisme constitue des infractions définies et sanctionnées par le Code de l’urbanisme.

Qui peut être poursuivi ?

L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme liste les personnes pouvant être poursuivies pour des travaux effectués sans autorisation, en violation d’une autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance des dispositions du document d’urbanisme applicable.

Ainsi, la violation des règles concernant le permis de construire donne lieu à des sanctions pénales contre « les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux » (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme).

La notion de « bénéficiaire des travaux » est complexe et la question s’est posée de savoir si un bailleur pouvait voir sa responsabilité pénale engagée en cas de construction illégale qui avait été édifiée par son locataire.

Le cas du propriétaire-bailleur

La Cour de la cassation répond à cette question dans un arrêt récent (Cass. Crim. 24 octobre 2017 n° 16-87.178).

Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, le propriétaire d’une parcelle de terre classée en zone non constructible l’avait divisée et donnée à bail à divers entrepreneurs pour y déposer des matériaux, engins, moyennant un loyer.

Des agents de la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement ayant constaté la construction d’un hangar et la pose de conteneurs, le propriétaire de la parcelle avait été poursuivi pour constructions sans permis et violation du plan d’occupation des sols, puis condamné au paiement d’une amende et à remise en conformité des lieux sous astreinte.

Le propriétaire avait contesté engager sa responsabilité au motif qu’il n’était ni « bénéficiaire des travaux » réalisés ni « utilisateur du sol ».

Il opposait également le principe selon lequel « Nul n’est responsable pénalement que de son propre fait » (article 121-1 du Code pénal)

Le propriétaire-bailleur : « bénéficiaire des travaux » irréguliers ?

Dans cet arrêt, la Cour de cassation confirme la condamnation du bailleur en relevant que « s’il est constant que le prévenu [le bailleur] n’a pas lui-même entreposé les conteneurs litigieux sur la parcelle dont il est propriétaire, il est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d’urbanisme, dont il a connaissance ».

La Cour de cassation ajoute « qu’ayant conclu plusieurs contrats de location terrain nu avec diverses entreprises de travaux publics et de transport, il ne saurait s’exonérer de cette responsabilité pénale, dès lors qu’il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d’urbanisme lors de leurs travaux, dont il est donc le véritable bénéficiaire, du fait du cadre juridique qu’il a mis en place et des loyers qui en sont la contrepartie et que ses preneurs lui versent » (Cass. Crim. 24 octobre 2017 n° 16-87.178).

En clair, le propriétaire est pénalement responsable des travaux réalisés sur sa parcelle qui enfreignent la règlementation en matière d’urbanisme, même s’il a mis son terrain en location et qu’il n’a pas effectué les travaux irréguliers.

Il peut être considéré comme le bénéficiaire (effectif) de travaux irrégulièrement exécutés par son locataire du fait du contrat de bail et des loyers qui en découlent.

Une nécessaire prudence pour le bailleur

Cet arrêt est l’occasion de rappeler qu’en sa qualité de propriétaire, le bailleur doit faire respecter les règles d’urbanisme sur son terrain.

Il lui appartient de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables et de réagir dès qu’il a connaissance d’infractions en matière d’urbanisme commises par son locataire.

A défaut, il pourra engager sa responsabilité pénale …