La législation en matière de bail d’habitation cherche à protéger le droit au logement des locataires tout en préservant la liberté du propriétaire de vendre son bien libre de toute occupation.

C’est dans cet objectif que la loi du 6 juillet 1989 a institué un « droit de préemption » pour le locataire titulaire d’un bail régi par cette loi.

Le droit de préemption de la loi du 6 juillet 1989 suppose que le bailleur veuille vendre l’appartement libre de tout occupant.

Lorsque le bailleur entend reprendre le logement pour procéder à sa mise en vente libre de toute occupation, il est tenu de délivrer au locataire un congé valant offre de vente.

• Quel bail est concerné ?

Le droit de préemption a vocation à s’appliquer si le locataire est titulaire d’un bail portant sur des locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte de résidence principale et professionnel.

Cette condition exclut notamment du champ d’application du droit de préemption les locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948, les locations meublées et les locations conclues avec des organismes de HLM et les occupations sans droit ni titre (bail arrivé à son terme, bail résilié ou squatter).

• Qui est titulaire du droit de préemption ?

Le titulaire du droit de préemption est le locataire en titre.

En cas de colocation, chaque colocataire peut y prétendre. Il en va de même de chacun des époux ou des deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité sans avoir à rechercher s’ils sont ou non tous les deux signataires du contrat de bail.

• À quel moment s’ouvre le droit de préemption ?

Le droit de préemption s’ouvre lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre.

• Existe-t-il des exceptions au droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption n’est pas applicable en cas de vente entre parents jusqu’au 3^e degré inclus. « Parents » doit s’entendre comme parents par le sang : neveux et nièces, oncles et tantes, arrière-grands-parents.

• Comment se met en œuvre le droit de préemption ?

En pratique, le droit de préemption se met en œuvre lorsque le bailleur délivre congé au locataire.

Dans ce congé, le bailleur indique :

• le nom ou la dénomination sociale du propriétaire ;
• le motif du congé, c’est-à-dire l’intention de vendre ;
• le prix et les conditions de la vente projetée.

Le bailleur doit également informer le locataire de son droit de préemption.

Le congé doit contenir une offre de vente portant sur l’intégralité des lieux loués et doit préciser le prix et les conditions de la vente projetée.

• Quelle est la durée de l’offre de vente et quel est le délai d’option du locataire ?

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire à compter de la délivrance du congé (réception de la lettre recommandée ou signification de l’acte d’huissier) jusqu’à la fin du deuxième mois du délai légal de préavis.

Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas modifier ou rétracter son offre.

Le délai d’option accordé au locataire est égal aux deux premiers mois du délai de préavis.

• Le cas du refus du locataire

Le locataire peut alors refuser l’offre de vente, refus qui peut être exprès ou tacite (le silence du locataire pendant le délai d’option équivaut à un refus d’acquérir aux conditions de vente proposées).

• Le cas de l’acceptation du locataire

Le locataire peut se porter acquéreur aux prix et conditions proposés.

L’acceptation de l’offre doit être donnée sans restriction ou condition.

• Quand doit se réaliser la vente ?

Le délai de réalisation de l’acte de vente imparti au locataire est de deux mois lorsque le locataire n’a pas fait état de son intention de recourir à un prêt et de quatre mois dans le cas contraire.

Ce délai court à compter de la date d’envoi de la réponse au bailleur. Il s’agit d’un délai préfix, non susceptible de prorogation ou d’interruption.

• Que se passe-t-il lorsque le bailleur fait une offre plus avantageuse à un autre acquéreur ?

Si le locataire a refusé d’acheter le logement et que le bailleur ne trouve pas d’acquéreur au prix initial, il peut vouloir changer le prix ou les conditions de vente et proposer une offre plus avantageuse sur le marché.

Dans ce cas de figure, le locataire dispose d’un second droit de préemption appelé « droit de préemption subsidiaire ».

L’exercice de ce droit n’est enfermé dans aucun délai, la seule condition étant que le prix ou les conditions offerts par le bailleur soient plus avantageux que ceux notifiés dans le congé.

Pour permettre l’exercice de ce droit et sous peine de nullité de la vente, le propriétaire ou, à défaut, le notaire rédacteur de l’acte doit notifier le prix et les conditions nouvelles.

Cette seconde notification vaut offre de vente. Elle est valable pendant un mois à compter de sa réception. Le locataire doit notifier sa réponse dans ce délai soit au bailleur, soit au notaire rédacteur de l’acte. A défaut, l’offre est caduque. Le silence du locataire équivaut à un refus.

La vente doit être réalisée dans les deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse du locataire. S’il indique qu’il recourt à un prêt, le délai est prolongé de deux mois supplémentaires. À défaut de régularisation de la vente, dans les délais, l’acceptation de la vente est nulle de plein droit.

• Quelles sont les conséquences du non-respect du droit de préemption du locataire par le bailleur ?

Le bailleur a l’obligation de « purger » le droit de préemption avant toute vente.

A défaut, le locataire évincé pourra solliciter la nullité pour irrégularité du congé et pourra invoquer la nullité de la vente.

• Existe-t-il d’autres droits de préemption au profit du locataire ?

Au droit de préemption, institué par la loi du 6 juillet 1989 se surajoutent deux autres droits, réglementés par la loi du 31 décembre 1975 :

– L’article 10 de cette loi accorde une priorité d’achat au locataire à l’occasion de la première vente suivant division ou subdivision de l’immeuble en lots de copropriété.

– La loi Aurillac du 13 juin 2006 est venue rajouter un article 10-I à cette loi afin de régir un autre droit de préemption différent du précédent puisqu’il s’exerce lorsqu’un propriétaire entend vendre un immeuble entier de plus de 10 logements (seuil diminué par la loi du 24 mars 2014 : est visée dorénavant la vente d’un immeuble entier de plus de cinq logements).

Ces deux droits de préemption interviennent en cours de bail, à l’occasion de la vente d’un logement occupé contrairement au droit de préemption de la loi de 1989 puisque pour ce droit de préemption, la vente intervient au terme du bail sur un logement libre : le droit de préemption du locataire est alors lié à la délivrance d’un congé pour vendre