Résilier un bail commercial à la fin d’une période triennaleDans le cadre d’un bail commercial, le locataire peut donner congé au bailleur à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance. (Code. Com. art. L.145-4 alinéa 2)

Cet article rappelle le délai de préavis légal de six mois concernant les baux commerciaux, qui, s’il n’est pas respecté, provoque l’expiration du bail commercial seulement à la fin de la période triennale suivante.

Dans un arrêt récent, la Cour de Cassation vient rappeler que le non-respect du délai de préavis de six mois justifie le paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante.

Rappel des faits

Une société, locataire d’un local commercial depuis le 1er octobre 2010, rédige un courrier de résiliation de son bail commercial le 29 mars 2013, afin d’y mettre un terme le 30 septembre 2013, soit à la fin de la première période triennale. Suite à un samedi, un dimanche et un lundi férié, le courrier de congé n’a été porté à la connaissance du bailleur que le 2 avril 2013. Ce dernier considère alors que le délai de préavis légal n’a pas été respecté, et réclame au locataire le paiement des loyers jusqu’à la fin de la seconde période triennale, soit jusqu’au 30 septembre 2016.

La Cour d’Appel donne raison au bailleur, considérant que le délai de six mois de préavis n’a pas été respecté.

La société locataire se pourvoit en cassation au motif que tout délai qui expirerait normalement un samedi, dimanche ou un jour férié, est prorogé jusqu’au jour ouvrable suivant (art. 642 Code Proc. civ.). En l’espèce, le courrier fut rédigé un vendredi, et fut notifié au bailleur le mardi suivant, le lundi étant férié. Le locataire considère ainsi légale la prorogation du congé, jusqu’au mardi 2 avril 2013.

Décision de la Cour de Cassation

La Haute Cour rejette le pourvoi, au motif que l’article 642 du Code de procédure civile ne s’applique que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai. Aucune prorogation ne peut donc s’appliquer en l’espèce. Ainsi, le congé délivré pour la fin de la première période triennale, soit pour le 30 septembre 2013, devait être notifié au bailleur six mois à l’avance, soit au plus tard le 31 mars 2013.

Le congé a été notifié au bailleur trop tardivement, et ne pourra mettre fin au bail commercial qu’à la fin de la seconde période triennale, justifiant le paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2016.

Cass. Civ. 3e. 8 mars 2018, n° 17-11312

PB Avocats