La loi Pinel a créé un article L. 145-46-1 du Code de commerce qui institue, à l’instar de ce qui existe en matière de baux d’habitation, un droit de préemption au profit du locataire en cas de projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal.

Il résulte en effet de cet article que : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

Ainsi, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de vendre son local, il doit notifier ce projet de vente avec indication du prix et des conditions au locataire qui a un mois pour accepter ce qui correspond à une offre de vente, puis deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s’il recourt à un prêt.

Il s’agit donc d’un droit de préemption au profit du locataire.

Droit de préemption et vente forcéeDroit de préemption et vente judiciaire

Mais, le locataire commercial bénéficie-t-il de ce droit de préemption lorsque la vente du bien est judiciaire ?

La Cour de cassation a récemment répondu à cette question.

Dans un arrêt du 17 mai 2018 (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113), il était question d’une S.C.I. propriétaire d’un bâtiment et d’un terrain qu’elle avait donné en location, pour le bâtiment en vertu d’un bail commercial et, pour le terrain en vertu d’un bail de droit commun.

Cette S.C.I. avait décidé de sa dissolution anticipée.

Un liquidateur amiable avait été désigné par le tribunal avec pour mission de réaliser l’actif et de vendre tous les biens de la SCI et une procédure avait été mise en œuvre pour le liquidateur amiable confronté au rejet par certains associés de la résolution de mise en vente du bien immobilier aux enchères publiques.

Le locataire restaurateur avait, dans le cadre de la procédure en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques, revendiqué le bénéfice du droit de préemption.

Les Juges du fond avaient considéré que le droit de préemption n’était pas applicable en l’espèce.

La Cour de cassation a confirmé la position des juges du fond et donc l’exclusion du droit de préemption en indiquant :

« Mais attendu qu’ayant retenu que la vente aux enchères publiques de l’immeuble constituant l’actif de la SCI en liquidation, était une vente judiciaire et relevé que la société (…) n’était locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la Cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L.145-46-1 n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société (…) » (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113),

Une solution stricte mais logique

En clair, selon la Cour de cassation, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne sont pas applicables à la vente judiciaire et le locataire ne louait qu’une partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à un tiers.

La Cour de cassation a donc une interprétation stricte de l’article L.145-46-1 du Code de commerce : le droit de préemption est inopérant si la vente est forcée.

Cette solution s’explique par le fait que si l’on admettait un tel droit de préemption dans ce cas de figure, cela reviendrait à exclure la possibilité pour le propriétaire de profiter d’une fixation du prix par le jeu des enchères et par là même, cela serait une atteinte au droit de propriété.

Louise BARGIBANT
Avocat collaborateur