Attention au point de départ du délai de prescription de l'action en requalification d'un contrat en bail commercial

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Attention au point de départ du délai de prescription de l'action en requalification d'un contrat en bail commercial

Il résulte de l’article L. 145-60 du Code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (prescription biennale).

Il s’agit d’une courte prescription qui peut s’avérer dangereuse notamment pour les locataires dans l’hypothèse par exemple d’un refus de renouvellement, des locataires perdant leur droit au bail pour avoir laissé passer le délai.

Ce délai est également très sévère lorsqu’il s’agit de requalifier un contrat en bail commercial, la jurisprudence soumettant également cette action à la prescription biennale.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a rappelé ce principe (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-23.590).

Point de départ de la prescription : la signature de la convention initiale

Dans cette espèce, une société exploitait un fonds de commerce d’hôtel dans des locaux lui ayant été donnés à bail en 1946. En 1989, cette même société avait signé un nouveau bail relatif à un terrain contigu à celui de l’hôtel à usage de parking pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction.

Plus de vingt ans plus tard, le propriétaire délivre un congé et la société locataire l’assigne en nullité du congé au motif que ce congé n’était pas conforme aux dispositions du statut des baux commerciaux.

Le propriétaire soulève la prescription biennale de l’action.

La Cour d’appel déclare l’action recevable et considère que l’action en nullité du congé ne pouvait être engagée par la société locataire qu’à partir de la date à laquelle lui a été dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, et qu’en conséquence la prescription de l’action n’était pas acquise.

La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article L. 145-60 du Code de commerce : « le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs » (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-23.590).

En clair, le locataire qui demande la requalification d’une convention en bail commercial doit impérativement agir dans les deux ans suivant la conclusion du bail et non à compter des avenants successifs.

L’indifférence de la tacite reconduction ou du renouvellement par avenants successifs

La Cour de cassation avait déjà, pour une demande de requalification d’un contrat de location gérance en bail commercial, jugé que la demande tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux était soumise à la prescription biennale et que ce délai court à compter de la signature du contrat (Cass. 3e civ., 22 janvier 2013, n° 11-22.984), peu important que le contrat ait été tacitement reconduit (Cass. com., 11 juin 2013, n° 12-16.103) ou même que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs (Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 14-19.146).

La Cour de cassation réaffirme ainsi sa jurisprudence constante.

Une solution sévère qui pourrait être remise en cause

Si cela semble logique, la qualification d’un contrat s’appréciant à sa date de conclusion, cela n’en est pas moins sévère pour les parties car bien souvent la question de la requalification du contrat initial se pose à l’expiration du contrat, rarement dans les deux années de sa signature.

Il reste qu’en substituant la sanction du réputé non écrit (imprescriptible) à celle de la nullité à l’égard des stipulations contractuelles contraires à l’ordre public du statut des baux commerciaux, la loi « Pinel » du 18 juin 2014 a certainement remis en cause ce principe.

PB Avocats

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