L’obligation légale de loyauté contractuelle

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L’obligation légale de loyauté contractuelle

L’omission par un vendeur d’une information primordiale envers l’acheteur va à l’encontre de l’obligation légale de loyauté contractuelle.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation est venue rappeler l’importance de cette obligation.

Un restaurateur a vendu son fonds de commerce au prix de 45 000 euros. Le même jour, il a consenti à l’acheteur, un bail portant sur les locaux dans lesquels était exploité ce fonds de commerce, moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Cependant l’acheteur découvre après la vente que le règlement de copropriété de l’immeuble exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs. Celui-ci indique que l’activité de consommation de plats cuisinés n’est tolérée qu’à condition qu’aucune clientèle ne soit accueillie sur place après 20 heures.

Un manque d’information…

Estimant qu’il avait été trompé et qu’il aurait dû être informé, l’acheteur assigne le vendeur afin de voir annuler l’acte de cession du fonds et du bail commercial.

La cour d’appel lui donne raison et prononce l’annulation pour dol de l’acte de cession du fonds de commerce de restauration et du bail commercial.

La cour condamne le vendeur à restituer à l’acheteur le prix d’achat du fonds et l’acheteur à restituer le fonds de commerce dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance.

Or d’après le vendeur, le cédant d’un fonds de commerce et du bail commercial afférent à celui-ci n’est pas tenue d’informer l’acheteur des éléments relatifs aux modalités d’exploitation du fonds que ce dernier est en mesure de connaître lui-même.

…constitutif d’un dol

La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond qui ont constaté que le vendeur connaissait le contenu du règlement de copropriété, ainsi que les termes de la décision de l’assemblée générale du 11 mai 1989, portée à sa connaissance lors de son acquisition du fonds le 4 mars 2008 et qu’il ne démontrait pas avoir porté à la connaissance de l’acheteur que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu’à certaines conditions alors même que l’obligation légale de loyauté contractuelle lui imposait de porter à la connaissance de son cocontractant la décision de l’assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds, comme l’avaient fait à son égard les précédents propriétaires.

Le vendeur a donc bien commis une réticence dolosive justifiant l’annulation des cessions du fonds de commerce et du bail commercial.

Cass. civ., 3e ch., 6 janvier 2021, n° 18-25098 D

PB Avocats

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