Le fait pour des mandants de ne pas signer un mandat de gestion ne rend pas pour autant celui-ci nul, si ces derniers ont poursuivi leurs relations avec le mandataire sans émettre la moindre protestation. La Cour de cassation a ainsi énoncé cette solution dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017.
Un agent immobilier auquel un client avait confié la gestion locative de deux immeubles, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu’au 1er janvier 1999, a poursuivi cette mission pour le compte des héritiers du mandant, décédé le 4 mars 2000.
Ceux-ci y mettent un terme, à compter du 30 juin 2007, pour le premier, et du 1er novembre 2008, pour le second. Ils soutenaient que l’agent immobilier avait géré leurs biens sans détenir de mandat écrit depuis le 1er janvier 1999. Ils l’ont alors assigné en restitution des honoraires perçus entre le premier trimestre 2000 et le deuxième trimestre 2008.
Les juges de la Cour de cassation ont énoncé que suivant l’article 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle ” gestion immobilière ” doit détenir, à moins qu’il ne représente la personne morale qu’il administre, un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé.
La Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, pourvoi n° 15-20. 411, Bull. 2012, I, n° 72 ; 1re Civ., 2 décembre 2015, pourvoi n° 14-17. 211).
Une nullité relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé
Toutefois, l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20. 411) et que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.
Les juges ont retenu que les héritiers ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature ; que, de ces motifs, faisant ressortir qu’ils avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, la Cour a pu déduire que la restitution des honoraires perçus était injustifiée et rejetée le pourvoi.
Cass. 1ère Civ., 20 septembre 2017, n° 16-12.906, P+B
PB Avocats
